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Fases de um projeto – As 5 etapas e suas características

O gerenciamento de um projeto vem acompanhado de grandes desafios e com o objetivo de minimizar tais desafios. Assim, projetos são normalmente divididos...
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Ciclo de vida de um empreendimento na construção civil – Parte 1

Em gerenciamento de projetos, projeto tem o mesmo significado de empreendimento, tal qual singular, com objetivo ou objetivos bem definidos, a ser materializado segundo um plano preestabelecido e dentro de condições de prazo, custo, qualidade e risco previamente definidas. Desta forma, para se conduzir um projeto da construção civil primeiro precisamos entender o ciclo de vida de um empreendimento.

gp4us - Ciclo de vida de um Empreendimento

Ciclo de vida de um empreendimento

Este ciclo pode ser classificado em quatro fases:

  • Fase I: Concepção ;
  • Fase II: Projeto;
  • Fase III: Execução;
  • Fase IV: Start Up.

gp4us - Ciclo de vida de um Empreendimento

Essas fases e etapas influenciam-se reciprocamente, criando uma interdependência que deve ser continuamente monitorada e cujos desvios em relação ao plano estabelecido devem ser corrigidos, constituindo-se este monitoramento e correção contínuos no gerenciamento do projeto.

Fase I: Concepção ou viabilidade

Formulação do empreendimento e programa de necessidades

Nesta primeira fase do ciclo de vida de um empreendimento o patrocinador ou cliente deverá levantar suas principais necessidades, estabelecendo a que fim se destina, futuros usuários, dimensões, padrão de acabamento, equipamentos e mobiliários a serem utilizados, entre outros aspectos.

Deve-se considerar, também, a área de influência de cada empreendimento, levando em conta a população e a região a serem beneficiadas.

Do mesmo modo, precisam ser observadas as restrições legais e sociais relacionadas com o empreendimento em questão, isto é, deve ser cumprido o Código de Obras Municipal.

Deverá ser identificado o tipo de contrato de engenharia a ser executado, sendo obra ou serviço.

Obra é definida pela Lei nº 8666/93 art 6º, I: “toda construção reforma, fabricação, recuperação ou ampliação, realizada por execução direta ou indireta”

No inciso II, Serviço: demolição, conserto, instalação, montagem, operação, conservação, reparação, adaptação, manutenção, transporte, locação de bens, publicidade, seguro ou trabalhos técnicos-profissionais.

Ou, em caso de dúvidas, o fluxograma para enquadramento em Obra ou Serviço de engenharia:

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Estudos preliminares

No ciclo de vida de um empreendimento, estudos preliminares correspondem ao conjunto de elementos que objetivam analisar o empreendimento, caracterizando e avaliando as possíveis alternativas para a implantação do projeto e procedendo à estimativa de custos de cada uma delas.

Estimativa de custos

Avaliação expedita feita com base em custos históricos, índices, gráficos, estudos de ordens de grandeza, correlações ou comparação com projetos similares.

Área de construção multiplicada por um indicador.

É um recurso para tomada de decisão que indique tanto a viabilidade técnica, quanto a financeira da obra.

Viabilidade técnica

Levará em conta aspectos como métodos construtivos, materiais e equipamentos necessários para a realização da obra, além de condições geotécnicas do terreno, por exemplo.

Essas necessidades devem ser confrontadas com os recursos e os prazos para determinar as possibilidades técnicas para execução do trabalho.

Executar uma obra com viabilidade financeira, implicará em manter seu fluxo de caixa saudável, onde a necessidade de desembolso para as despesas, será coberta pelas entradas previstas durante o período da obra.  O objetivo é equilibrar a entrada e saída de recursos da obra.

A decisão pela viabilidade econômica do empreendimento será dada, considerando a projeção da vida útil do empreendimento, expectativas de valor venal e tempo de venda, que demonstrarão o desempenho econômico de lucro ou prejuízo, assim como se a taxa de retorno será atraente.

É preciso buscar informações para compatibilizar o tipo de empreendimento a realidade do local, tanto pela necessidade de uso quanto pelo potencial de preço, estudando como está a oferta em relação a procura, se haverá demanda, ou se é uma oportunidade de suprir uma necessidade evidente na área.

ROI

Outra informação, é a velocidade de venda.

Esse é um fator que influenciará diretamente no retorno sobre o investimento (ROI) do empreendimento. Você precisa conciliar essa velocidade de venda, com seu fluxo de caixa e com a expectativa de retorno dos investidores.

A decisão pelo investimento deverá estar pautada, além dos citados, em características do mercado imobiliário da região e da demanda por determinado tipo de obra e no risco.

Uma análise criteriosa do local e seu entorno, poder aquisitivo do bairro, imóveis disponíveis com o mesmo perfil, entre outras informações, será de grande valia para o direcionamento das decisões referentes ao imóvel.

De acordo com o cronograma de desembolso da obra e as estimativas de custos específicos da incorporação (verba de marketing, comissões de venda, taxas de administração do construtor e do incorporador, entre outros), dá-se a projeção da receita mensal de vendas, dos juros a serem cobrados dos compradores e como resultado, você terá condições de simular o fluxo de caixa da obra.

Fluxo de caixa da obra

Indica os períodos de exposição máxima (onde haverá maior saldo positivo), prazos e taxas de retorno, assim como faz a correta avaliação das condições financeiras e assim determina momentos em que a incorporação necessita de ingresso de recursos.

Esta fase é caracterisada por um planejamento global (Estratégico), sendo:

  • Genérico, Sintético e abrangente;
  • Longo Prazo;
  • Macro Orientado, aborda o empreendimento como uma totalidade.

Fazem parte no Project Management Office – PMO:

Gerente de Projetos

  • Responsável pelo gerenciamento do empreendimento.

Equipe

  • Coordenador Técnico, responsável pelas soluções técnicas especializadas;

Colaboradores

  • Responsáveis pelo planejamento, orçamento, licenças, cronograma, execução, etc.;

Outros

  • Terceiros, contratados para exercer funções terceirizadas.

Fazem parte quanto ao capital e a influência:

Briefing (Proposta)

A recomendação é ir direto ao assunto e mostrar aquilo que motivou o projeto, uma linguagem simples e direta é o melhor caminho.

Mais do que belíssimas apresentações, é importante que o projeto tenha conteúdo, apresentando uma solução clara e funcional.

A apresentação deve servir de suporte para o seu discurso e não o contrário.  As eventuais dúvidas que surgirem também podem ser deixadas para serem discutidas após a apresentação.

Além disso, é bastante comum que se organize uma reunião extra para discutir diferentes soluções.

Preparar um caderno em formato A3 ou A2 com toda a documentação apresentada em Power Point (plantas, cortes, elevações, fotos, perspectivas, quadro de áreas e estimativa de custos) para deixar com o cliente após a apresentação.

Decisão

Nessa parte cabe ao Gerente de Projetos – GP e ao Patrocinador a descisao final quanto a continuidade do empreendimento, revisao da proposta, ou desistencia.

Em caso de continuidade, será firmado o contrato entre contratante e contratada e dará-se sequencia para a segunda fase.

Fase II: Planejamento ou projeto

Já nesta fase do ciclo de vida de um empreendimento, o entendimento claro da concepção do mesmo é fundamental para esta etapa e deve estar alinhado as metas e aos planos de longo prazo da empresa.

Termo de Abertura do Projeto

O Termo de Abertura do projeto é crucial para que o Gerente de Projetos organize o conjunto de informações iniciais e, posteriormente, começar o desenvolvimento da linha de base, mãe do escopo, custo e prazo.

Para o maior engajamento e visualização da equipe, é recomendado a utilização de um Project Model impresso em folha A1 ou A0 e que todos participem deste processo com ideias, críticas e sugestões.

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Anteprojeto

É rascunho de um Projeto, desenvolvido a partir de estudos e das determinações do cliente. 

Nessa fase são apresentadas as plantas, contemplando especificações técnicas, memorial descritivo e Orçamento Preliminar e é definido o padrão de acabamento, mas não existe grande detalhamento.

Orçamento preliminar

No ciclo de vida de um empreendimento o orçamento sintético composto pela descrição, unidade de medida, preço unitário e quantidade dos principais serviços da obra.

Quantitativos de serviços apurados no projeto ou estimados por meio de índices médios, e custos de serviços tomados em tabelas referenciais. 

Esta fase é, inicialmente, um planejamento tático

  • Menos genérico e mais detalhado;
  • Médio prazo;
  • Aborda cada área do empreendimento separadamente.

No entanto é muito comum as empresas realizarem está fase em conjunto com a execução da obra, portanto as Fases II e III influenciam-se diretamente, havendo diversos ajustes no planejamento, com um controle constante afim de se adequar o prazo e o custo dentro do previsto ou estimado.

Projeto básico 

Dentro do ciclo de vida de um empreendimento o Projeto Básico corresponde ao conjunto de desenhos, memorias descritivos, especificações técnicas, Orçamento Base, cronograma e demais elementos técnicos necessários e suficientes à precisa caracterização da obra a ser executada.

Elaborada de modo a permitir sua visualização em escala adequada, demonstrando formas, dimensões, funcionamento e especificações, perfeitamente definida em plantas, cortes, elevações, esquemas e detalhes, e apresentadas em pranchas.

Podem fazer parte:

  • Projeto Estrutural;
  • Projeto de Instalações Hidráulicas;
  • Projeto de Instalações Elétricas;
  • Projeto de Pavimentação;
  • Projeto Geométrico;
  • Projeto de Drenagem;
  • Projeto de Obras de Arte Especiais;
  • Outros;

É necessário que antes do encaminhamento do Projeto Básico para o processo licitatório o mesmo já possua aprovação junto aos órgãos competentes, como: Prefeitura ou conforme o caso.

Orçamento base

Orçamento detalhado do custo global da obra, fundamentado em quantitativos de serviços e em composições de custos unitários, oriundos de tabelas referenciais ou de pesquisa de mercado.

Em determinado momento, devido ao fato mencionado, essa fase se passa a ser de planejamento operacional:

  • Detalhado, especifico e analítico;
  • Curto prazo;
  • Micro orientado, aborda cada tarefa ou operação apenas.

Projeto executivo ou pré-executivo

É o melhor detalhamento do Projeto Básico, um conjunto dos elementos necessários e suficientes à execução completa da obra.

Orçamento detalhado ou analítico

Orçamento elaborado com base nas composições de custos unitários e extensa pesquisa de preços dos insumos.

Quantitativos apurados no projeto e custos com preços de insumos negociados, advindos de cotações de preços reais.

Cada projeto possui um grau de precisao, sendo representados abaixo:

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Em nosso próximo artigo abordaremos as próximas 2 fases utilizadas na concepção do ciclo de vida de um empreendimento e falaremos então das fases de execução e de start up.

Vídeo aula

https://www.youtube.com/watch?v=6YVSEproNgs

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